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| 索引號： | 002668290/2020-19664 | 發(fā)布機(jī)構(gòu)： | 市綜合行政執(zhí)法局 |
| 成文日期： | 2020-05-11 | 公開方式： | 主動公開 |
| 規(guī)范性文件登記號： | ZJJC56-2020-001 | 有效性： | 失效 |
| 發(fā)文字號： | 臺綜執(zhí)〔2020〕37號 |
| 信息來源： 臺州市綜合行政執(zhí)法局 | 發(fā)布時間： 2020- 05- 20 15: 55 | 瀏覽次數(shù)： |
各縣（市,、區(qū)）綜合行政執(zhí)法局，溫嶺市住建局,，市局集聚區(qū)分局：
《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》已經(jīng)局黨組會議審議通過,，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。
臺州市綜合行政執(zhí)法局
2020年5月11日
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的活動，加強(qiáng)黨建示范引領(lǐng)作用,，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,，根據(jù)國家、省,、市物業(yè)管理法律法規(guī)以及《中共臺州市委,、臺州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)和完善新時代城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實(shí)施意見》（臺市委發(fā)〔2018〕103號）、《中共臺州市委關(guān)于全面加強(qiáng)新時代城市基層黨建工作的實(shí)施意見》（臺市委發(fā)〔2018〕54號）文件精神,，結(jié)合臺州實(shí)際,，制定本規(guī)則。
第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,。業(yè)主大會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利,，依法履行相應(yīng)義務(wù)。
第三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng),，接受業(yè)主的監(jiān)督,。
第四條 業(yè)主大會或者業(yè)委會的決定,，對業(yè)主具有約束力,。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,。
第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，要求停止侵害、消除危險(xiǎn),、排除妨害,、賠償損失。
第六條 根據(jù)《中華人民共和國憲法》和《中國共產(chǎn)黨章程》,，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在黨的領(lǐng)導(dǎo)下開展物業(yè)管理活動,，建立健全社區(qū)黨組織,、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制,。引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員通過法定程序成為業(yè)主代表,、業(yè)主委員會成員，發(fā)揮先鋒模范作用,，依法履行職責(zé),。
第七條 市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本市業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日?；顒拥恼咧笇?dǎo)及相關(guān)示范文本的擬定等工作,。各縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立,、業(yè)主委員會選舉及其日?；顒拥臉I(yè)務(wù)指導(dǎo)，會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案工作,。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織,、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒樱鞔_職能科室,，配備管理人員調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的投訴,、糾紛。
社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好相關(guān)具體工作,。
第八條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支,。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，接受業(yè)主監(jiān)督,。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定,。
第二章 業(yè)主大會
第九條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責(zé),。
第十條 業(yè)主大會決定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員,；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金,；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；
（八）改變共有部分的用途,；
（九）物業(yè)管理經(jīng)營用房、其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的分配使用制度,；
（十）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除公共道路以外道路設(shè)置臨時停車位，制定車輛行駛,、停放及收費(fèi)等管理制度,；
（十一）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定第（六）項(xiàng)和第（七）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組（以下稱籌備組）,，籌備召開首次業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的,；
（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的,。
一個物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,，先期開發(fā)區(qū)域具備業(yè)主大會成立條件的，可以先行召開業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，負(fù)責(zé)已開發(fā)區(qū)域的物業(yè)管理,。業(yè)主委員會組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中予以約定,。當(dāng)后期開發(fā)區(qū)域房屋出售并交付使用后,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主委員會按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定,，增補(bǔ)業(yè)主委員會委員,。
第十二條 符合首次業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位或者十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請并告知物業(yè)所在地物業(yè)主管部門,、居民（村民）委員會,。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到書面申請后十日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送下列文件資料：
（一）房屋及建筑物面積清冊；
（二）業(yè)主名冊,；
（三）建筑規(guī)劃總平面圖,；
（四）交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明,；
（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（六）其他有關(guān)文件資料,。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）通知后十日內(nèi)報(bào)送有關(guān)文件資料,。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)所在地物業(yè)主管部門對建設(shè)單位報(bào)送的有關(guān)文件資料組織審查。對符合首次業(yè)主大會召開條件的,，應(yīng)當(dāng)自收到有關(guān)文件資料后四十日內(nèi)成立指導(dǎo)小組,，指導(dǎo)成立籌備組；對不符合條件的,，應(yīng)當(dāng)書面告知并說明理由,。
第十三條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表,、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或社區(qū)居民委員會代表組成,，籌備組成員人數(shù)應(yīng)為五至十五人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十,?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或其委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生,。
籌備組成立后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，業(yè)主對籌備組成員有異議的,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決并確定最終名單。
建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作,。
第十四條 籌備組在首次業(yè)主大會會議召開前應(yīng)做好以下工作：
（一）成立籌備組秘書處,，負(fù)責(zé)起草大會各項(xiàng)文件。
（二）確認(rèn)業(yè)主身份,。
（三）確定業(yè)主的投票權(quán)數(shù),。
（四）確定召開業(yè)主大會的形式、時間,、地點(diǎn),，并于業(yè)主大會召開15日前向全體業(yè)主公告。
（五）征集業(yè)主提案并匯總,、整理,、答復(fù)。
（六）征求全體業(yè)主對文件（草案）的意見,。
（七）根據(jù)業(yè)主推薦,、自薦的情況，推選業(yè)主委員會委員候選人并向全體業(yè)主公示。
（八）審定各審議事項(xiàng)投票表決單,、業(yè)主委員會委員候選人選票,。
上述事項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)書面記錄并作出答復(fù),。
第十五條 業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：
（一）業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn)；
（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn),；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律法規(guī)規(guī)定的其他方式,。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席,。
第十六條 業(yè)主身份的認(rèn)定以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn),。
房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人可以視為業(yè)主,。房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人或房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人超過一人的,，應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會會議。
第十七條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù),，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算,。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算,；
（二）總?cè)藬?shù),，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十八條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算,；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算,；尚未進(jìn)行實(shí)測的,，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
（二）建筑物總面積,，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算,。
第十九條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位,、儲藏室等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積,。
一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán),，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人,。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán),。
第二十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。
采用書面征求意見形式的,，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或其委托代理人簽名,。
采用集體討論形式召開會議的,，可以以幢、單元,、樓層等為單位,，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,，其所代表的業(yè)主可以另行推選業(yè)主代表參加,。
業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議三日前,，就大會擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見,。凡需業(yè)主大會會議投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主贊同,、反對或者棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后,，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實(shí)反映。
第二十一條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議,，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容,、期限,、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
未參與表決的業(yè)主,，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十二條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）物業(yè)的使用,、維護(hù),、管理；
（二）專項(xiàng)維修資金的籌集,、管理和使用,；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配,；
（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使,；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù),；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；
（八）其他應(yīng)當(dāng)列入管理規(guī)約的事項(xiàng),。
第二十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域,；
（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則,；
（四）業(yè)主大會會議召開的形式,、時間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法,；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式,；
（七）業(yè)主大會會議的表決程序；
（八）業(yè)主委員會委員的資格,、人數(shù)和任期等,；
（九）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等,；
（十）業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理,；
（十一）業(yè)主大會,、業(yè)主委員會印章的使用和管理；
（十二）業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體辦法,；
（十三）經(jīng)營性收益使用和分配的具體辦法,；
（十四）其他應(yīng)當(dāng)列入業(yè)主大會議事規(guī)則的事項(xiàng)。
第二十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制，但不得與法律法規(guī)規(guī)定相抵觸,。
第二十五條 不具備成立業(yè)主大會條件或者雖然具備成立業(yè)主大會條件但未成立的住宅小區(qū),，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織成立物業(yè)管理委員會。
物業(yè)管理委員會由業(yè)主以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,、物業(yè)主管部門,、公安派出所、居民委員會,、建設(shè)單位派員組成,，并由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）委派的人員擔(dān)任召集人。物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為十一人至十七人的單數(shù),，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十,。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會的組成人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，并通過物業(yè)管理信息平臺向業(yè)主披露。業(yè)主對物業(yè)管理委員會組成人員有異議的,，由街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責(zé),，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散,。
第二十六條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
物業(yè)管理委員會辦理下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)征求并取得專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意：
（一）制定和修改管理規(guī)約,；
（二）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（四）與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；
（五）改變共有部分的用途；
（六）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用,；
（七）法律,、法規(guī)、規(guī)章或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng),。
物業(yè)管理委員會辦理專項(xiàng)維修資金籌集和使用,、建筑物及其附屬設(shè)施改建和重建的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)征求并取得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
第二十七條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),?；I備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況公示,，接受業(yè)主監(jiān)督,。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用,。
第三章 業(yè)主委員會
第二十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,，由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力,；
（二）帶頭遵守國家有關(guān)法律、法規(guī),；
（三）帶頭遵守業(yè)主大會議事規(guī)則,、管理規(guī)約,，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強(qiáng),，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力,；
（六）具備必要的工作時間,。
第二十九條 有下列情形之一的，不宜作為業(yè)主委員會委員：
（一）違反國家法律法規(guī),，正在被立案偵查的,；
（二）違反黨紀(jì)黨規(guī)，正在被立案調(diào)查的,；
（三）參與邪教組織,，或非法組織、參與集體上訪,，影響社會穩(wěn)定的,；
（四）采取非法手段干擾小區(qū)其他業(yè)主正常工作和生活的；
（五）采取非法手段阻撓業(yè)主大會,、業(yè)主委員會會議的正常召開,、選舉及表決的；
（六）本人或其近親屬在本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的,；
（七）無故拖延繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳仍然拒繳、或煽動其他業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,；
（八）拒不執(zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單尚未及時撤銷的,；
（九）在小區(qū)內(nèi)存在違法違規(guī)搭建、裝修等行為被相關(guān)職能部門責(zé)令整改尚未整改到位的,。
第三十條 社區(qū)辦公用房位于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的,，社區(qū)可作為業(yè)主代表指定一名專職社區(qū)工作者參與該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會選舉。
第三十一條 業(yè)主委員會委員候選人可以采用下列辦法之一產(chǎn)生：
（一）籌備組直接聽取業(yè)主意見（十人以上業(yè)主書面聯(lián)名推薦1名）,，經(jīng)匯總后按得票多少,，提出業(yè)主委員會委員候選人名單；
（二）籌備組向業(yè)主發(fā)放或者業(yè)主到指定地點(diǎn)領(lǐng)取推舉表,，經(jīng)匯總后按得票多少,，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；
第三十二條 業(yè)主大會籌備組或業(yè)主委員會換屆選舉工作組應(yīng)對參選業(yè)主委員會委員的人選進(jìn)行資格審核,，按照業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,，提出候選人名單，其中黨員候選人不少于總?cè)藬?shù)的三分之一,，并提請街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)黨組織審核把關(guān),。經(jīng)審核的候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行不少于五日的公示后,，提交業(yè)主大會進(jìn)行選舉。
第三十三條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制,，每屆任期為三至五年,，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán),。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起７日內(nèi)召開首次會議,，推選業(yè)主委員會主任和副主任。
第三十四條 在有條件的業(yè)主委員會中設(shè)立黨的基層組織,，在物業(yè)管理用房內(nèi)設(shè)立黨員活動室,開展黨的活動,，加強(qiáng)對業(yè)主委員會及廣大業(yè)主的政治引領(lǐng)，積極 宣傳落實(shí)黨的路線方針政策,，充分發(fā)揮黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用,，保障物業(yè)管理活動依法有序進(jìn)行,，保證業(yè)主委員會依法履職,、依法維權(quán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和小區(qū)建設(shè),、社區(qū)治理的有機(jī)統(tǒng)一,。引導(dǎo)和支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位退休黨員參選業(yè)主委員會,。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi),，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：
（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況,；
（二）管理規(guī)約,；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng),。
第三十六條 業(yè)主委員會向物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)后,，持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會任期內(nèi),，備案內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)重新辦理備案手續(xù)。
第三十七條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議,；
（二）召集業(yè)主大會會議,，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；
（四）及時了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議；
（五）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；
（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,；
（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用,；
（八）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（九）調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用,、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛,；
（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十八條 業(yè)主委員會下列信息應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示：
（一）管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（二）住宅專項(xiàng)維修資金籌集以及使用情況；
（三）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益以及使用情況,；
（四）業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)支出以及執(zhí)行秘書薪酬支付情況,；
（五）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有物業(yè)的重大管理事項(xiàng)；
（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的事項(xiàng),。
鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會通過物業(yè)管理信息平臺向業(yè)主披露相關(guān)信息。
第三十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度,。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十,。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則,、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同,。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案,。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的,，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的,，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確,。
第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議,。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議,。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議,。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán),。
第四十一條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集,。業(yè)主委員會會議應(yīng)有過二分之一的委員出席,，作出的決定必須經(jīng)全體委員二分之一以上同意。
第四十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程,，聽取業(yè)主的意見和建議,。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定,，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn),，并自作出決定之日起３日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案,，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的會議記錄；
（二）業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的決定,；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同,；
（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料,；
（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；
（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊,；
（七）業(yè)主的意見和建議,。
上述檔案應(yīng)由專人保管，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會成立之日起十日內(nèi),，將上述檔案,、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主可以查閱與自身直接相關(guān)的檔案,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到查詢申請之日起十日內(nèi)予以答復(fù)。
第四十四條 提倡業(yè)主大會公開選聘（含續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè),，公開選聘（含續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)原則上應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月啟動,，選聘方案由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)起草，經(jīng)業(yè)主大會表決同意后（業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會制定方案的除外）,，公開發(fā)布選聘信息,，開展資格審查，提出選聘意見,，并提交業(yè)主大會決定,。
第四十五條 公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照以下程序進(jìn)行
（一）業(yè)主委員會制定選聘方案和物業(yè)管理項(xiàng)目競聘文件。
（二）業(yè)主委員會應(yīng)將選聘方案在小區(qū)顯著位置公示,，充分聽取業(yè)主意見,，如有百分之二十以上業(yè)主提出意見、建議或異議的,，應(yīng)提交業(yè)主大會通過,。
（三）業(yè)主委員會原則上應(yīng)將選聘公告通過媒體進(jìn)行公布。
（四）公開選聘的,，業(yè)主委員會應(yīng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名并進(jìn)行資格審核,，審核結(jié)果函告參加競聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
（五）業(yè)主委員會應(yīng)將通過資格審核或者接受邀請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)詳細(xì)情況在小區(qū)顯著位置公示。
（六）業(yè)主委員會通過考察測評和競爭性談判,，按評分高低確定兩家以上（含兩家）作為業(yè)主大會選聘對象,。
（七）業(yè)主委員會應(yīng)及時組織業(yè)主大會對選聘對象進(jìn)行表決，根據(jù)表決結(jié)果授權(quán)業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同,。
（八）鼓勵業(yè)主委員會通過招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
第四十六條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的,；
（二）因疾病或其他原因喪失履行職責(zé)能力的,；
（三）書面向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的；
（四）依法被追究刑事責(zé)任的,；
（五）法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十七條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,，可以依照法律,、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù),，不遵守管理規(guī)約,，情節(jié)嚴(yán)重的；
（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的,；
（三）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的,；
（四）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時,，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯,，并記錄歸檔。
第四十八條 業(yè)主委員會委員資格終止的,，應(yīng)當(dāng)自終止之日起３日內(nèi)將其保管的檔案,、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會。
第四十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月,，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）,。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)業(yè)主委員會開展換屆選舉工作,。
第五十條 鼓勵業(yè)主委員會聘請執(zhí)行秘書,，協(xié)助業(yè)主委員會處理日常事務(wù)。
業(yè)主委員會執(zhí)行秘書的薪酬不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)，從業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)中列支,。
第五十一條 業(yè)主委員會執(zhí)行秘書履行以下職責(zé)：
（一）協(xié)助業(yè)主委員會主任或其他成員執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議,。
（二）執(zhí)行業(yè)主委員會的決定和決議。
（三）及時了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,。
（五）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用,、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。
（六）業(yè)主委員會賦予的其他職責(zé),。
第四章 指導(dǎo)與監(jiān)督
第五十二條 物業(yè)所在地的縣（市,、區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主,、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴,。
第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)管工作,嚴(yán)格審核維修內(nèi)容、施工單位,、工程預(yù)算,、資金額度等事項(xiàng),組織征求業(yè)主意見并在小區(qū)內(nèi)公示。
維修方案和征求意見情況及時報(bào)送社區(qū)居民委員會備案,，社區(qū)居民委員會工作人員和業(yè)主代表應(yīng)對維修項(xiàng)目的申報(bào),、施工和驗(yàn)收進(jìn)行全程監(jiān)督。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理經(jīng)營用房,、其他共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新、改造或補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金,，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
第五十五條 經(jīng)營性收益委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的,，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其每半年至少公示一次收支情況。
經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的,，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)單獨(dú)賬戶,，并指定專人按照財(cái)務(wù)制度要求管理，不得以任何個人或其他組織名義進(jìn)行管理,。業(yè)主委員會對經(jīng)營性收益收支情況每半年至少公示一次,。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會決定的經(jīng)營性收益使用分配具體辦法使用經(jīng)營性收益。使用前、后均應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,，并接受社區(qū)居民委員會的監(jiān)督,。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會公示的經(jīng)營性收益收支情況提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)及時答復(fù),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會相關(guān)人員侵占,、挪用經(jīng)營性收益，構(gòu)成犯罪的,公安機(jī)關(guān)應(yīng)依法追究刑事責(zé)任,。
第五十六條 社區(qū)居民委員會可組織成立業(yè)主資金監(jiān)督委員會負(fù)責(zé)對各小區(qū)經(jīng)營性收益等資金的出入賬,、使用事項(xiàng)進(jìn)行審核監(jiān)督。
業(yè)主委員會可以委托街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會計(jì)代理機(jī)構(gòu)或者其他會計(jì)代理機(jī)構(gòu)代理會計(jì)業(yè)務(wù),。
業(yè)主委員會委托會計(jì)代理機(jī)構(gòu)代理會計(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同,，明確雙方的權(quán)利和義務(wù),。
第五十七條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積百分之六十，建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的,，各縣（市,、區(qū)）物業(yè)主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可責(zé)令建設(shè)單位限期改正。
第五十八條 業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議或在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,，相關(guān)業(yè)主可以請求各縣（市,、區(qū)）物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)確定召開時間或換屆選舉時間,；逾期仍未召開或組織的,，社區(qū)居民委員會應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主召開或組織召開業(yè)主大會。各縣（市,、區(qū)）物業(yè)主管部門,、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好相關(guān)指導(dǎo)工作。
第五十九條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議,，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的,，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的,，各縣（市,、區(qū)）物業(yè)主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第六十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定,，并指定業(yè)主委員會主任以外的委員專人保管,。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定,；使用業(yè)主委員會印章,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定,。印章使用情況均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記存檔。
違反前款規(guī)定擅自使用印章的,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可責(zé)令限期改正,，并通告全體業(yè)主。造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,，依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任,，是黨員的，還應(yīng)追究黨紀(jì)責(zé)任,。
第六十一條 業(yè)主委員會委員資格終止,，拒不移交所保管的檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的,，其他業(yè)主委員會委員可以請求當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)協(xié)助移交,。
業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案,、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的,，新一屆業(yè)主委員會可以請求當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第六十二條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)職能部門,，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會事務(wù)等相關(guān)工作,。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),，支持社區(qū)居民委員會開展工作,，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定,，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會的建議,。
第六十三條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主,。
第六十四條 各級物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)定期組織社區(qū)居民委員會工作人員以及業(yè)主委員會委員開展物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn),，每年不少于一次。
第六十五條 各級物業(yè)主管部門,、民政部門,，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)制定業(yè)主委員會考核實(shí)施細(xì)則,，組織對業(yè)主委員會和委員的考核評比，黨員,、干部委員的考核評比結(jié)果抄送其所在工作單位,，作為年終評先評優(yōu)的參考依據(jù)。
第六十六條 本指導(dǎo)規(guī)則自發(fā)布之日起施行,。
臺州市綜合行政執(zhí)法局辦公室 2020年5月11日印發(fā) |
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